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苏州新小区收房验房全攻略 发布时间:2019-05-10来源:网络编辑:苏州好得家阅读量:239

我们现在购买的房子基本是属于期房,购买的一段时间之后,才能收到房子。很多的业主到了要收房的这一天,总是一种要有自己的房子的幸福感,很容易被这一时的幸福感冲昏了头脑。这边小编要给大家提个醒,收房的重头戏你还没有做好呢,别急着乐呵,如果接下来验房这一步做不好,日后有你后悔的。

  新房验收】9102版的收房验房全攻略 免费带你去收好房!

 第一步,先不急着进入验房这一步骤,一般我们购买的房子可分为毛坯房和精装房两种类型,下面先来了解一下“什么是毛坯房”、“什么是精装房”。

 什么是毛坯房

  毛坯房又称为“初装修房”,这样的房子大多屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面按设计文件完成装修工程。

  对新购买的毛坯房的装修,首先考虑到在现有房型的基础上,尽量首先考虑有利于采光、通风、和有利于局部更改而又不影响房屋结构的原则,其次才根据自己的喜好和方案,来对毛坯房作出装修的计划和预算,然后开始备料施工。

  房屋的装修,其室内的布置、布局、风格等都可以根据自己的爱好来决定,所用的材料也可以根据自己的经济状况考虑决定使用什么档次的用料;但是房屋中的电线、水管等,也就是人们常说的“水电工”。所用的材料和工人的施工水平,一定要用正规的施工人员和使用优质材料,因为那一般是在装修工作刚开始时的第一道工序,而且这些水和电的管线都是采用“墙内暗埋”的工艺,所以如果用了质量不太“放心”的材料后,可能会后患无穷,今后的麻烦会很多。

 毛坯房交房时候需要交什么费用

 1、住房维修基金

  房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

  2、契税

  一般来说,契税的缴纳费用往往会与房产价格成正比,且是按照国家指定的具体标准收取的,故而一般不存在纠纷。

  3、物业管理费

  物业服务费,不多做解释,一般是预交一年。缴费标准以合同为准。

 4、垃圾清理费

  装修时,会有装修垃圾,这时业主需要将自己家的装修垃圾放置物业规定的一个地方,物业会专门清理,所以会收装修垃圾清运费,一般按照建筑面积收取。

 什么是精装房

  精装房又称“成品房”。精装要求“精致、融合”,同时不失主人公的地位、身份,以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲,大到房屋整体空间结构、装修风格的选择,小到一个螺丝钉的样式选择,都很讲究,所以精装房的房主多是家居生活的享受者。

  简单来说,精装房就是指经过精致装修的房屋,和“普装、平装、简装”等是对立的。就是说,在房屋交钥匙前,所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成。 水电路的布管铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就已一次性装修到位,那么,只要买一些必要的家具,基本就可以入住了。

 精装房的政策

  精装政策,是国家推行新房精装修的相关政策。即住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。目前全国各地开始陆续出台全装修相关政策条例,也就是说,“毛坯房”交付的时代将逐步退出房地产的市场。

  到2020年,全国基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境,新建住宅全装修达到50%。可见从中央到省市,都已陆续出台相关政策法规来推行成品住宅,规范整个建筑市场。

 第二步就进入今天的正题验房:“毛坯房怎么验房”“精装房怎么验房”

  毛坯房怎么验房——验房工具准备

  1只塑料洗脸盘--用于验收上水管道

  1只小榔头--用于验收房子墙体与空中是否空鼓

  1只塞尺--用于测裂痕的宽度

  1只5米卷尺--用于测量房子的净高

  1把扫帚--用于扫除室内卫生

  一只盘算器--用于盘算数据

  1只水笔--用于签字

  1只万用表--用于测试各个强电插座及弱电类能否疏通

  毛坯房怎么验房——验房的项目

 1、墙面

  a、检查墙面是否有开裂。

  b、检查各墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙,敲到空鼓时发出的声音不实,很容易就可以听出来,做上记号需要整改!

  c、检查墙面的腻子,是否是防水腻子,可以带瓶矿泉水,往墙上泼水,用手去摸,看手上是否有泥浆,没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

 2、地面

  a、检查地面是否平整。

  b、检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

 3、屋顶

  a、检查屋顶是否有开裂。

  b、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线,如果不是,在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

 4、门窗

  (1)检查门窗的强度。

  (2)检查窗的功能。

  a.门窗推拉顺滑,表面平整光洁,无严重划痕,型材没有开裂或断裂现象。

  b.五金配件:齐全,位置正确,牢固。

  c.密封质量:门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条不松动,不脱落,不外露。

  d.门窗框,扇垂直,不弯曲。

  e.玻璃无污染,无破损,双玻夹层无灰尘和水气,分隔条均匀。

  f.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。

  5、电路

  a、检查插座和开关是否设置的合理,电路在装修中是否需要改造,一是看个人的需求,二是看房屋中插座和开关设置的是否合理,方便使用。

  b、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用,带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电,当然专业人员会采用专用插座检查。

  6、燃气管路

  燃气表是个很占空间的小东西,这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见,必须由燃气公司改造,非常重要。

 7、水路

  水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管,看设置是否合理,再根据自己装修的需要来决定是否可更改,但具体改造的方案就要听专家的意见了。

  出现问题最多的是,很多人都想改动座便器的下水管,已获得更多的空间,但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造,容易引起很多麻烦,为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动,所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅),要听专业人士的意见。

 8、验防水

  这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,基本上都会做过防水,如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。

  可以用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫的顶有无渗漏。

  9、验管道

  这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。

  特别提醒:一般浴缸下部的排水管道有返水弯,而其他位置则没有,需安装防臭地漏!

 毛坯房怎么验房——毛坯房验房常会出现的问题(要特别的注意)

  1、变更规划设计

  如果开发商在未你同意的情况下擅自变更规划设计,根据《商品房销售管理办法》的规定,我们一样可以要求退房。

 2、水、电路问题

  如果发现水、电路问题则要在验房单上详细注明。由于此问题造成业主不能收房的,要在验房单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

  3、上、下水不通问题

  上、下水不通问题在验房时比较常见,可以要求开发商检查后说明导致问题的原因。一定要在问题解决后再收房。

 4、房子不一致

  验房时如果发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致,其结构与原设计图相同,户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见,但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。

 5、面积不符合

  验房时测量所购商品房面积是很重要的一个工作。在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时,可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。

  6、主体结构不合格

  当发现所购商品房存在主体结构不合格的情况应毫不犹豫的退房。

 毛坯房怎么验房——毛坯房验房“七看七不看”

  1、晚上看白天不看

  主要是为了了解入夜后房屋附近的噪音、照明、安全情况等。

  2、雨天看晴天不看

  看房最好选在雨天,因为这是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌不过连续几天不停地下雨,漏雨、渗水此时可一览无余。

  3、看墙角不看地面

  看墙角是否平整,有没有裂缝、渗水,如果是刚贴上的新墙纸就更加要留意,可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量,所以很重要。

  4、看做工不看装潢

  尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。

  5、看格局不看建材

  不要被漂亮的建材所迷惑,房屋户型的好坏,最终有赖于格局设计得是否周全。

  6、看插座不看电器

  有的开发商偷工减料,连电线和插座也不放过。收房前要仔细检查,否则将来会很麻烦。

  7、看窗外不看窗帘

  有的商品房免费给业主配好了漂亮的窗帘。这时购房者就要多长个心眼,因为这可能是开发商在掩盖通风和采光上的缺陷。

 精装房怎么验房——验房的项目

  1、检查面子工程

  房顶高度:用尺在房顶取4-5个点测量,若数值一致,则说明房顶没有倾斜。

  墙壁地面:用长尺等靠近墙壁地面,检查墙壁是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点。

  门的质量:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。特别是卫生间的门,如果其顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,会使门底部过早腐烂损坏。检查防盗门有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关是否灵活。

  窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,应感觉到推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水。

 门窗的密封性:检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多几次试验可以看出密封条的压力是否均匀。

  乳胶漆质量:在周围光线暗时,用大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整就会立刻通过光线的阴影看出,如果不平,要重新补腻子刷漆;如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

  空鼓:把专用钢针小锤(10g)垫上几层纸敲击墙壁,检查墙面空鼓。

 2、检查电路有没有问题

  电路是指插座的位置和匹配,电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中,如果出现短路、断水的情况,可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。

  另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插座、大功率插座等有明确的分路,面板开关的安装是否平整,同时,还要测试开关是否有效。

  3、空气质量检测很重要

  随着观念的更新,环保成为消费者在居室装修中最重视的环节,而空气污染正是装修污染中最突出的问题,是造成多种身心疾病的主因。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的,业主对材料的质量无法把控。

  因此,在交房时,业主第一件事就是要确认空气质量达标。

  1)业主要检查开发商购买的材料符合国家标准,有害物质不超标;比如甲醛是不是超标等等。

  2)业主要看开发商出具的是不是带有“CMA”标识的报告,只有这种报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告,否则是无效的。

 4、检查吊顶的结构

  吊顶的结构在竣工图纸上不显示,但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断,按照相关规定,隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水,在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化,已经被淘汰,轻钢龙骨性能非常稳定,使用寿命也相对较长。

  5、检查水管是否合格

  购房者需要知道热水和中水是否具备,以及是否接错管道。还要检查水表的位置,应该在厨房或卫生间的出水口。另外,水管的材料与生活直接相关,要确定是不是合同中约定的进口合格材料,或者符合我们国家规定的合格材料。

 精装房怎么验房——验房常见的陷阱

  一、品牌模糊

  个别开发商在出售精装房时,对于使用材料和赠送的设备都会采用“高级”、“高档”等字眼。

  购房者在签订购房合同时,应写明装修使用材料、电器品牌、型号、名称等。购房者也要适当了解一些建材品牌的知识。应该签订一份详细的装修材料的品牌、材质、保质期以及内部施工等,都要具体落实到书面合同中。

  二、虚报装修标准

  开发商往往会在销售广告中打出“xxxx元/㎡精装修”等宣传语,事实上如果开发商统一批量装修,装修的成本至少还要再打一两成的折扣;并且很多材料工程批发价,至少是市面价的五折以下。购房者要在合同说要求开发商详细介绍装修标准,以免以次充好。

 三、保修期缩水

  一般情况下,精装房的保修期都为两年。个别开发商利用购房者对于法律法规或行业规则不甚了解,在保修期方面做手脚,将保修期缩短。

  购房者要明确地看到开发商有效的保修说明。在签订合同的时候更应该注意保修年限,以免服务被缩水。

 四、先收房再验房

  有一些业主在收房时发现,开发商所交付房屋与先前看的样板间相差甚远,但开发商要求先收了房才能进行维修和更换。一些业主为了尽快入住,只好先收房,但这样风险很大。

  业主在收房时,要查看开发商是否具备交付的全部法律文件,即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,必要时可以要求核对相应原件。

  经过验房之后,也不能保证交付的房子是百分之百的是合格的,在存在一定的问下,试问业主们能够退房,在什么条件下我们业主是可以退房的呢:“业主什么情况下可以拒绝收房”“拒绝收房是否要交违约金”

  业主什么情况下可以拒绝收房

  购房人拒绝收房的条件之一:如果房子的质量问题严重到影响正常居住的,比如门窗质量问题,业主也可以以此为理由拒绝收房。

  购房人拒绝收房的条件之二:交房时开发商不能提供具有资质的测绘部门对房子面积实测数据的,可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之三:虽然开发商对房屋规划改造经过了相关部门的批准,但是没有告知业主,经过业主同意的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之四一、由具有资质的房屋质量检测机构检验后,发现房子的主体结构存在质量问题,不符合规定的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之五:收房的时候小区所在地的生活配套设施还没齐全的,比如小区周围的道路不畅通,进出不便,水、电、燃气、暖气不具备供应条件,业主是可以拒绝收房的;

  购房人拒绝收房的条件之六:房子还没有取得《竣工验收备案表》的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之七:开发商没有任何通知,没有原因的情况下比原合同约定时间延迟交付的,业主经过催告后有超过3个月才交房的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之八:开发商不给业主提供《住宅工程质量分户验收记录》的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之九:没有经过相关部门的批准,开发商将原有房屋结构进行改造以及合同中的配套环境的可以拒绝收房;

  购房人拒绝收房的条件之十业主发现在原有的合同没有相关约定,而且实际上房子的面积与原来的合同规定有差别,误差达到了3%以上(不包括3%)的,可以拒绝收房,并且将之前的购房合同取消。

 拒绝收房是否要交违约金

  拒绝收房,业主承担的只是有限的风险,而开发商承担的风险要远远大于业主。而最严重的集体拒绝收房,将可能会给开发商带来致命的打击,他们将面临巨大的风险和危机。如果败诉,赔偿的对象将不是单个的个人了,而是小区的全体业主。

  赔偿的数额就不是一个小数目了,弄不好就是成百上千万。如果被媒体盯上了,企业的形象就完了,这可不是用金钱来衡量的,多年的苦心经营就可能毁于一旦,如果是业主自身的原因不收房,就会默认业主同意收房,并开始收取物业费,就是还没办理入住手续入住这一段时间还是要支付物业费的。


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